王先生逾期6万，怎么协商减免罚息？

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总体而言，业主收房时的仔细验房是对购房合同的必要履行义务，不管是开发商还是业主，都应当按照合同的有关条款及附加协议的要求认真操作，否则，将会留下严重的法律后果及风险。

1）业主收房时的不作为，将使您丧失《合同法》、《建筑法》、《建筑工程设计规范》、《建筑工程施工与验收规范》及《国家强制性标准》等法律法规所赋予您的大部分权利，剩下的只有建筑商的保修义务。

2）收房时不对《建筑面积实测表》进行复核，那么一旦业主收房后开始对房屋进行二次投资，而拿到手的《建筑面积实测表》告诉你建筑面积超标（国标规定正负3%，可以多退少补）这时的你是退房是索赔还是默认都非常尴尬。

3）收房时如果不请专业验房单位进行验房，将无法及时发现许多专业技术问题并在其指导下进行 活动，你的合法权益将无法保证。

但是，当你的房屋在装修时，装潢公司会以房屋建筑质量或设计瑕疵向你索赔，并提出要求增加费用。

这时，你将哑巴吃黄连有苦说不出。

4）业主收房时如果不请专业验房单位进行验房，据我所知，目前将很难得到这方面有效的技术和法律相结合的咨询服务。

5）业主收房时的不作为，同样将使您丧失享受其他业主进行 活动并取得的成果的权利。

那么交了钥匙算不算交房呢？海口的王先生买房2年了，至今仍没拿到房产证。

他认为开发商违约，并告到海口仲裁委，要求赔偿未按合同交付房子违约金7920元及逾期办理房产证违约金8881元。

但开发商认为，房子钥匙你都拿到手了，难道房子还不算交付？所以不存在违约问题。

海口仲裁委近日裁定，未按要求交房当然违约。

但由于没有合同约定，也没有法律依据。

王先生的违约交付必须赔偿要求，最终未获支持。

今年3月，王先生向海口仲裁委提交的申请书称：
2002年，他和海口一家房地产公司签合同，决定购买由其开发的一套住宅。

双方约定：
开发商应于2003年5月30日前，将验收合格的房屋交付其使用，随后90天内，办理好房产证。

合同签订后，王先生拿出自己的所有积蓄，交完了房款。

但时至今年3月31日，开发商仍未取得验收合格证，亦未办好房产证。

王先生认为，作为房屋开发商，在明知自己违约的情况下，没有积极向他作出合理解释，说明违约的原因及应采取的补救措施，故要求其赔偿违约金。

开发商在答辩书中强调，合同明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

实际上，他们已于2003年6月17日将房屋交付王先生使用，就表明他已放弃了约定的拒绝交房的权利。

在已经交房2年后，王先生仍要求交付违约金，无事实与法律依据。

同样，合同也并没有约定办理房产证的具体时间，也没有约定出卖人违反此款的责任。

如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房产证，也只有在退房的前提下，才给予1%的赔偿。

如不退房，什么也不可能得到。

海口仲裁委经过审理后认为，依合同约定，房地产公司应于2003年5月31日前将王先生所购房屋交其使用，但房地产公司实际交付时间为2003年6月15日，逾期15天，属违约行为。

而且房地产公司未按时办理房产证，亦违反了合同的约定。

依据有关规定，应向王先生支付逾期办理房产证的违约金8881元。

仲裁庭同时认为，房地产公司未按合同约定的房屋交付条件交付房屋，也未将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，同样违约。

但因没有合同的约定，也没有法律依据，王先生关于违约金的请求，仲裁庭不予认可。

海南法律界人士认为，商品房买卖合同通常对出卖人逾期交房的违约责任作了明确约定，但对商品房怎样才算交付使用则没有具体约定，日常生活中，买卖双方往往对此存在不同理解而引发争议。

本案中，出卖人认为“房屋的交付使用”就是交钥匙，作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙，接受经验收合格的房屋，还包括取得房屋所有权证书。

律师提醒消费者，为了避免此类纠纷产生，购房者最好在合同条款中对交付使用的条件明确约定，指出只有完全符合交付条件后才算是正式交付，否则出卖人应承担逾期交房的违约责任。

同时也可以约定出卖人交付未经验收合格的房屋应承担的违约责任。

在收房拿钥匙时一定要谨慎行事，如果可能请专业的验房公司帮助处理不失为一个可行的办法。

一套房子买下来，要花上几十万甚至上百万，耗费了大半辈子的积蓄，怎能不谨慎呢？一般的商品国家都要求三包(修理、更换、退货)，我们买的商品房起码也有两包：
修理、退货。

对于大多数业主来说，如何去鉴别新房质量的优与劣，是一道天大的难题。

收楼的时候，如果不仔细检验清楚，后吃亏的往往是自己。

如果自己验房，需要注意哪些地方？验房过程中常常会发现哪些质量问题？一：
房子类型：
1、毛坯房：
屋内大多只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理，一眼看上去灰灰沉沉的；
2、精装房：
自带装修，业主只需自购家具家电，拎包就可以入住。

二：
毛坯房验房注意事项：
1.墙体和地面质量房屋质量重要，我们在检查房屋质量时，重点关注以下5个方面：
①地面的平整度，可以用尺子或木板测量地面是否平整，不平整的地面会影响地板平整度，后期找平一定要注意。

②检查墙体和屋顶是否有裂缝，轻体墙和承重墙的连接处容易产生裂缝，要仔细观察，后期装修时应注意。

③有没有必要铲墙皮。

现在开发商也喜欢也给毛坯房刷一层腻子，但是这个腻子层不一定结实。

有个简单的检查方式，用钥匙划一下墙面，如果力度不大而掉粉下来，说明基层处理的不好，腻子胶性低，肯定要铲除的。

④检查房屋各功能间高度偏差和墙壁垂直度，有专业工具可以测量的。

如果不在误差范围内，应及时备注。

⑤墙面空鼓问题。

用小锤子就可以检查，如果出现咚咚声，就表示有空鼓现象。

空鼓会导致墙面漆脱落等情况。

2.门窗的检测门窗的结构直接影响室内的通风、采光、安全等多个方面，质量差的门窗在雨天有可能导致漏水，隔音和保温效果也不好。

门窗的验收程序如下：
①查门窗的强度门的厚度，材质和规格、密封性如何；
窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。

②查门窗的功能门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象；
金属配件齐全，位置正确，牢固；
门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露；
门窗框，扇垂直，不弯曲；
玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀；
窗子排水孔是否打通了，如果未打通，积水会流入型材里。

3.水电检测①要注意看下下水管道是否通畅无阻塞情况，可以通过水流速度以及流水的声音来判断一下。

②检查一下室内的强弱电通电情况，看是否都是正常可用的。

③为了确保日后的用电安全问题，一定要测试一下室内的电线绝缘电阻值，只有确保没问题了才算检验合格。

4.阳台栏杆①检查阳台栏杆高度是否1.2m；
②检查阳台栏杆竖向间距是否11cm；
③检查阳台栏杆安装是否牢固（建议用手适当摇晃栏杆检查）；
④检查阳台是否存在容易翻越入室的安全隐患。

5.空调孔检查空调孔、空调机位是否预留合理，如果预留不合理，可能会出现装机不便或雨水倒灌的情况。

毛坯房验房，主要关注房屋本身的问题，包括水电是否正常。

一般情况下，如果出现重大房屋质量问题，例如墙体开裂，可直接拒收房屋。