招行1200万，可以延期吗？

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二手房销售之建议本人非房产中介，从1999年买的人生的第一套房子算起，自己经手买或卖的房屋已经有7套了，其中各有原因和目的。

回顾这段经历，拿出来分享，如果部分能帮助大家，过程中的跑腿和坚持也算没有白费。

买卖二手房的行政流程这里就不做叙述和补充了，房产中介机构是这方面的专家，并且政策的调整也随时影响着流程的细节，我这里是以买卖双方的视角对如何做足准备功课进行交易补充一二，希望能起到四两拨千斤的作用。

A，先谈卖房：
A 1，想清楚了，确定自己是要将这套房产卖掉？既然如此，大家都是生活在真实世界中的凡人，大概都清楚即将销售房产的大致房价，比如2万5，2万，只需有这种模糊数字的概念就可以了。

如果不清楚，打开电脑查一查就差不多知道了。

A 2，清楚自己房子的附属设施，如阁楼，阳台，花园，车位，储藏室等。

除了车位比较直接可以进行价位计算，其他东东在卖房的时候经常表现的像鸡肋，因此可以在关键的时候用于维持总价。

A 3，清楚自己房子的优缺点。

这里分为两种，一种是自己常住的类型，优缺点比较容易总结。

另一种是自己从没有常住，买来之后因为某种原因一直在出租等，优缺点的收集，特别是缺点方面就比较困难了。

当然你既然准备卖掉这套房产，就好比离婚，一定有充足的理由说这房子不好（自己认为的不好，不代表买家也认为不好，这里不是谈道德，这里谈交易）。

记住：
优点信息来自于网上，缺点信息来自于自己的生活。

优点是将这个小区的优点和这个房子的优点叠加，缺点则就是这个房子的缺点了，比如没有电梯，比如西晒的太阳，比如停车位紧张，比如靠近垃圾站等等（房产证及房产证面积请拍照）。

A 4，自我估价：
根据以上信息和自己的家人讨论一下价格，包含一个低价和一个最高价。

闭门造车也没有关系，又不是马上就出手，甚至可以在自己得出的高价基础上再乘上1.1 1.2的系数以保证自己不后悔。

A 5，有了以上的全盘审视，接下来的事情就好办了，花一个下午的时间跑跑沿街的房产中介机构，延伸一些，不要只跑小区门口的中介机构，跨度大一些。

当然首先是小区门口的中介机构，他们对这个小区很熟悉，熟悉每栋楼的特点。

然后是跨越到两个红绿灯辐射的范围，再然后是看是否要跨区，总体拜访数量建议至少五至六家机构。

A 6，跑这些机构干什么呢 告诉他们想把现在的一套房产转手，不要说出自己对价位的预估，当面听听他们的专业全盘建议。

他们也许会说你希望到手多少钱，就说自己不懂行，没有底，当然这个房子优缺点还是要有选择的告知中介人员。

人分为两类：
乐观和悲观。

不是说泪流满面才是悲观，也许那是激动而至。

也不是说面带笑容就是乐观，也行那是苦笑。

针对同一套房产，不同的中介机构给出的建议价就不一样。

曾经一套房子不同中介机构给我的价格差异达到了40万之多。

如果时间充沛尽量多拜访一些中介机构，这是一个采样的过程。

这个技术活涉及潜在的客户群分析，曾经的成功案例分享，房地产市场的后续走向，以及小区的优缺点全盘分析等。

A 7，定价：
根据以上信息，综合自己拜访前估的高价和这几家房产中介机构建议的价格，结合自己房子的实际情况，定一个稍高于市场的销售价格。

A 11，这样经过几轮的看房，你也就清楚了这套房子的价格定位，是否要对设定的价格做稍稍的微调取决于你自己的把握，别人不好帮你做决定。

但是如果你调整了目标也不要告诉任何一个中介业务员，当然对任何业务员都要做到信息公平。

A 12，至于某些中介机构的报价在你之上，你可以不用去干涉。

一般来说买方都会货比三家，同样的房源如果有中介这样做是在砸他们自己的招牌。

至于有些中介机构向客户推荐时报价比你发布的低，这点是他们的妄自菲薄。

A 13，抓住一个刚需的买家和机会坐下来谈，进行讨价还价的时候，也许最终你让步了2万，是从几千的让步一点一点割肉开始的。

A 14，你强调的是到手价，从情感因素上来讲买家不愿意帮你出中介服务费（其他费用全由买家出基本没有问题）。

A 15，签合同，付定金等等，以及剩下的流程就是中介机构的拿手活了，只要耐心等待就可以了，我就不在这里班门弄斧了。

A 15，补充两个个误区：
A 15 1,卖房一定不要找熟人，即：
不要找正在做中介的熟人朋友。

两个方面你不方便处理，第一是总价的定位问题上，你定的高，买卖房子本身既是技术活，更是运气活，你的朋友恰巧没有捡到这样的客源，只要房子没有卖掉他就有废话说：
看看看，你把房价怎么定的那么那么高！如果你是网络发布，你的朋友来找你，一视同仁于所有的房产中介，告诉你的朋友：
好好好，麻烦你了，也是这个发布价进行代理销售。

第二是中介服务费的处理问题上，熟人，给还是不给？如果给那么是全部还是部分？我就不在这里做键盘侠了，面子很难抹。

A 15 2,卖房不建议做独家代理。

如果自己功课做足了，完全有能力规划和判断，让自己在最高点获利。

所谓独家代理，就是这套房产的销售只交给某一家房产中介独家代理销售。

独家代理的问题是什么？独家代理如果在特定期限内没有完成销售，会找含糊的理由违约；
独家代理的房价定位一定不是对你最有利的；
独家代理的最终售价可能高于你的价位好几万，独家代理卖房赚的就是这个技术差价。

如果你想放弃这10万，20万的差价，或者能完全没有想到自已要做准备功课，或者自己就想做甩手掌柜，就请独家代理吧。

我这里所谈的不涉及法律，不涉及政策，是以一个房东的身份思考如何在高价位卖房，如何高获利，这个道理适用于所有的交易。

曾经的一次为卖掉一个单身公寓，我定了最最高价，即那片公寓楼正在销售房价中的顶端，面谈过好几个中介代表都说：
哥，这价位不好卖。

我放心的是我的这个小公寓有特别的优势，只是我把这个优势通过总价放大了，必有其刚需的潜在客户；
我更放心的是这个面积约50平方米的小公寓，全市有将近70名中介业务员为我服务，最终我在总价上让步2000元结案。

（每一个案例最终都会被安居客纳入统计基数，当我再次浏览那个片区公寓房的房价时，已经有类似价位的案子在进行中了）几次下来我也在总结和反思：
市场的信心就是靠我这样的人维持的，市场的高价位也是靠我这样的人推上去的。

我不具备哄抬价格的能力，只是我撒的网足够大，为这个高价位的产生寻找到了其刚需的买家，我站在了统计分布的两端。

B，再谈买房：
买房以目的性为目标，就简单归纳一些了，还请各位指正。

B 1，如果是自住：
环境，学区，购物，物业等等都是考虑的因素。

B 2，如果是买学区：
学区房一般都紧张，容不得你等待。

什么晚上回家再同老公商量一下，对不起，第二天再一问基本已经被别人定了。

买学区房不要被忽悠，市教育局经常会以某条河为界，也就是说，如果你买学区房，好好看看地图，不要哪天小孩还没上学又被划出去了。

B 3，投资：
我是以公寓为主，小赚一把。

需要考虑的是升值潜力，拆迁可能，租金等等。

不多说了，让各位见笑了。

经过我手买的7套房子，没有一套亏的。

买房不同于卖房，最低价位不现实，要下手就马上下手，只要经过你的理智判断，相对于明天，永远都是低价位。

分析如下:1、你的房子有贷款,得先把房证赎出来才能正常交易。

2、还房贷是你自已有能力还款还是买方替你还,还是找担保公司。

3、大连的二手房交易流程是:首付款先在银行做资金监管冻结,不会先给买方,得等二手房交易结束后,才办理钱款和房子交接。

你父亲是共有人,你父母也必须带双方户口本、结婚证、共有证，一起过来。

如果买方是商业贷款,在买方办理商业贷款审核时就得过来。

麻烦的话,可以让你父母在当地公证处做一个委托公证,委托到你名下,全权办理这个事情,你父母就不用跑过来了。

扩展资料1、房产交易也叫房地产交易。

房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。

房产交易是一种极其专业性的交易。

房产交易的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。

特别是在我国由于处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期，许多房产权利并不规范，有些可以自由流转，有些限制流转，有些禁止流转。

2、首先，按交易形式的不同，可分为房地产 、房地产抵押、房地产租赁。

其次，按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。

对后者现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般而言，房地产交易仅指前者。

前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。

第三，按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。

第四，按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。

3、房地产交易应遵循以下一般规则：
(1)房地产 、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时 、抵押。

这就是“房产权与地产权一同交易规则”。

房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有；
如果由两个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。

在房地产交易中只有遵循这一规则，才能保障交易的安全、公平。

(2)实行房地产价格评估。

我国建立市场机制的时间还不长，截止到2013年7月仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系，我国房地产价格构成复杂，非经专业评估难以恰当确定，故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。

(3)实行房地产成交价格申报。

房地产权利人 房地产，应当向县级以上地方人民 规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

实施该制度的意义在于：
进行房地产交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。

当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算税费的依据。

(4)房地产 、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。

房地产的特殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式，现代各国多采用登记公示的 以标示房地产权利的变动。

我国法律也确立了这一规则，并规定：
房地产 、抵押，未办理权属登记， 、抵押行为无效。

参考资料:(:房产交易)。