佛山 万科 建行协商和处理方法，逾期协商技巧分享

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中国人民银行副行长刘国强表示，金融服务实体经济的质量和效率不断提高。

货币信贷增长较好，增速远高于去年。

7月末，M2宽带货币供应量和社会金融规模增速分别为10.7%和12.9%，分别比2019年末高2和2.2个百分点。

1 7月，新增贷款达13.1万亿元，年增2.4万亿元。

企业贷款利率大幅下降。

7月份企业贷款利率为4.68%，同比下降0.64个百分点。

着力保持货币政策节奏是今年政策的一个重要特点，刘国强说， ldquo;我们不是一开始就打所有的子弹，而是根据疫情防控协调需要和经济发展，一步一个脚印。

，根据舞台的基本任务。

来吧，不要着急，把握好节奏。

rdquo;央行货币政策司司长孙 表示，疫情带来的不确定性增加，必然会影响金融市场情绪，货币政策需要更大的确定性来应对各种不确定性。

他提出 ldquo;三个不变 rdquo;：
稳健的货币政策方向不变；
保持灵活适度的操作要求不变，做到市场不缺钱、不溢价；
坚持正常货币政策的决心不变。

ldquo;我们没有采取零利率甚至负利率、量化宽松等非常规货币政策，不存在退出问题。

rdquo;孙 强调。

对于下一阶段的货币政策，孙 指出，稳健的货币政策要更加灵活、适度、精准，完善跨周期设计和调整。

从总体规模看，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会金融合理增长，支持经济回归潜在增速。

结构上，有效发挥结构性货币政策工具的精准引导作用，引导新增融资重点流入制造业、中小微企业等实体经济，支持经济高质量发展，促进改善潜在的生产水平。

价格方面，继续充分发挥贷款市场利率改革的可能性，全面落实政策，推动综合融资成本下降，确保实现减负1.5万亿元的预期目标。

市场参与者。

就这种存量资产改租房的做法，实际逻辑不难理解。

现在的房地产市场，需求少了，供给多了，房子不好卖了，要跌价，但不能跌，所以银行出手买一点，稳住房价，吸引购房者再跟一波低情商事成之后，银行的钱如数奉还，购房者的钱三七分成。

高情商稳住房价就是稳住信心，地方当买方又当卖方，左进右出就把房给卖了。

但现在有个问题是什么呢银行当买方，买谁的？ 160;这里面会不会出现各种不该买的买，该买的不买的情况呢这里面的价格，如果参照市场价，那卖方卖给谁不是卖，为什么要卖给银行，如果高于市场价，那银行为什么要套高价买呢。

信息还是要透明一些会好点。

但话又说回来，即使就算这样，我也不觉得这能稳住。

一个是钱不够，300多亿看上去不少，但分一分没多少，提振信心可以，但真让购房者拿出真金白银跟投，我看也很难做到。

160;租金的问题，如果目的是为了拿出租赁，那么天然就会冲击租金市场，但现在问题在于，如果租金再跟着下降，那么房产价格还能稳住嘛 归根到底，房地产还是一个看人口问题。

没有人，就没有需求，没有需求，就维持不动价格。

对房地产市场而言，该租赁基金通过并购房企存量资产主要是现金流压力较大的房企存量资产，帮助问题房企相对平稳地退出市场，将房企风险向整个住房体系和金融体系的传导链条斩断。

此外，从新房供给角度来看，这部分供给退出一手房市场，将降低新房供给，有助于在短期内稳定当地一手房房价，便于其他稳健经营的房企的存量项目顺利退出。

但从中长期来看，随着未来大量的优质廉价租赁房产入市，将有效压制当地租金价格，也会降低刚需购房需求，反过来对二手房价格产生压制。

所以，从中长期来看，上述区域的房价大概率长期处于低位。

当然，我们要关注区域分化问题。

出问题的项目多集中于二三线及以下城市，所以300亿住房租赁基金也主要对二三线及以下城市的房地产市场带来影响。

对于需求一直坚挺、房价一直坚挺的一线城市而言，烂尾项目本来就很少，自然也不受住房租赁基金的影响。

未来，国内房地产市场的分化趋势将进一步加剧，不同区域的地产项目保值增值效果将有很大的差异。

大概率会成为托市的手段，托市也不要紧，但千万别拿储户的真金白银去接盘，比如购买本行有贷款的楼盘，不用计提坏账，还能增加拨备覆盖率，银行的指标更好看了，再搞点骚操作，比如租赁基金的底层资产虽然是固定资产，但不折旧，反而按可出售金融资产算估值。

而供给长期不足，住房金融有不断的在利率低的环境下，借钱成本低廉！甚至贷款的灵活程度让人发指，所以这就造成了居民不断加杠杆的诱因，而房地产税收又是重交易轻保有的环境，嘴上说的是抑制炒房。

但财政收入严重依赖地产，而住房保障制度是租金低廉，但是供给是完全跟不上的，住房租赁口径就仅仅为公房为辅，个人出租为主的形式。

基金管钱没问题，投资也没问题，但改造这件事干不了，谁来干，谁来把存量资产改造成可租赁的住房，基金的架构设计根本就没有这种功能和能力。

改造完之后谁来运营，基金也根本没有这种功能和能力。

应该说，相较于其他银行，建行起码是已经在尝试深入房产租赁这个市场了，他们确实进入了租房产业链，而不是仅仅在金融端提供支持。

而且由于背后的银行板块支持，所以他们在房源、资金等方面比传统的租房平台具有优势。

包括这次的300 亿住房租赁基金也是如此。

房源是所有租房平台绕不过去的坎。

拿不到稳定低价的房源，你就做不下去，最后只能变成拆东墙补西墙，击鼓传花。

四、直到跑路走人异地鸡毛。

而建银就不太存在这方面的问题。

但是，相较于其他专业的租房平台，他们在房子的运营管理方面仍有很大欠缺。

给我的感觉的是，他们依然是在玩金融，只不过是套了一层租赁的皮肤。

当然这不怪建行，毕竟他们最熟悉的领域就是这块。

说白了，租房市场是个投入大、细节多、回报慢的行业，对日常运营管理和资金投入都有很高的要求。

而搞租赁的，不太会搞金融；
搞金融的，不太会搞租赁。

在各方共同努力下，各地保交楼工作取得积极进展，但仍然存在资金压力，目前看专项借款能用的范围相对有限，主要用于资金能够平衡的优质项目。

不过，专项借款的落地释放了积极信号，将促使各地加快政策落地速度，后续有关部门应发挥合力进一步加大资金支持规模，保障项目复工复产，及时交付。

对于本次投资对建行的影响。

公告称，通过出资设立基金，深入推进住房租赁战略实施，以市场化、法治化、专业化运作，收购房企存量资产，与有关方面加强协作，助力探索房地产发展新模式，促进房地产业平稳健康发展。

同时，建行将充分发挥集团优势，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量转型升级的模式发展，形成集股权投资、资产并购、信贷支持、租赁运营、REITs发行等为一体的全方位住房金融服务体系，持续巩固建行在住房金融领域的差异化竞争力。